随着海淀北新房不断入市，五环内的老破小价格开始走低。
2025年7月，紫竹院98号院成交了一套一居室，成交价272万；同户型房源在2021年10月成交价为422万，降价150万，幅度约36%。
同样在2025年7月，翠微路4号成交量一套两居室，成交价397万；同户型房源在2021年4月成交价为618万，降价221万，幅度约36%。
这种情况下，很多房东卖房是非常尴尬的。
如果是为了学区高位入手，现在面临着不止200万起的损失；
房子不用了需要置换的房东，即便是降价，也很难把房子卖出去。
1、北京楼市，卖房难度加剧！
北京是个存量房市场，市面上有大量的二手房待售。
展开剩余78%其中有一半的房子，是30年以上的老公房。
现在的购房者也就30-40岁，而且都是上有老下有小的家庭，没有电梯的、采光差的、居室少的房子，都会优先被淘汰掉。
所以市面上真正好卖、能卖出去的房子，也就之后2000年以后的房子。
手里持有这类房子的业主，还能拖一拖。
但手里持有2000年以前房子的业主，建议现在一定要加速卖出，哪怕是降价都得卖出去。因为未来这类房子还会继续跌。
2、大家对政策的期待热情正在提高！
现在的市场行情，是买家不着急，卖家着急。
很多买家会质疑：房价到底还会不会继续下跌？
北京的情况现在已经非常清晰，大跌是不可能的，普涨也不现实。
现在买家的谈判空间大，有优质的房源，可能砍价的，就尽快去谈。
房地产占据了中国老百姓70%的财富。
房地产一旦崩塌，整个经济都会缩水。
上半年北京开几次会议都显示了，现在的房地产市场正处于一个新旧迭代的时间点。二手房数量大、房产老，的确正在被市场淘汰。
与此同时，市区内2005年以后和四环外高得房率、高品质的新房，正在抢占市场。
随着「好房子」政策和第四代住宅即将进入市场，新房周边的二手房会率先遭到冲击。
所以大家现在无论是买新房还是二手房，都必须注意这一点，避免暴雷。
随着北京这座城市越来越老化，房子只会越来越难卖。
与时俱进，才能守护资产；
固步自封，就要为之付出代价。
3、租售比变低了！卖房更迫切！
以前，北京的老破小卖不出去，至少还能赚租金。
北京租售比最高的房子就是老破小，总价400万的老破小，稍微装修一下，整租能租5000-8000。
对于房东来说，反正这套房子卖也卖不出价格，直接留着赚租金，也是个睡后收入。
但现在是，国家队下场收房，加盖保障性租赁住房。
有租房能力的年轻人，也会优先选择保障性租赁住房，环境好、品质好、性价比又高。
所以曾经租售比极高的老破小，现在大量空置，根本租不出去。
这对于房东来说就是妥妥的资产漏洞了。
一套本该自己生钱的资产，不但不赚钱了，反而价格天天跌，不卖就约等于往市场里扔钱。
对于买家来说：
1、如果要买二手房，选择周边没有新房挤压的板块。房子周边的竞品变少，流通性和保值能力会好很多。
2、如果要买大改善，可以重点看看新房。
但买新房，要么选择性价比高的项目；要么选择有绝对区位优势的项目。
以前遗留的边边角角硬伤户型，还是要根据个人情况谨慎选择。
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